2010年专访国家住房和城乡建设部政策研究中心秦虹

2009年对于中国的房地产是一个意外的收获之年，对于2010年以及未来的时间对于中国的地产行业将意味着有更多的挑战，需要行业对未来的方向有清晰的判断。

【秦虹】谢谢大家！大家上午好！非常高兴有这样一个机会和大家交流一下有关房地产的形势和政策有关问题，2009年已经过去，关于当前房地产市场的形势问题讨论的非常热闹，不仅是国内的专家发表了各种不同的意见，而且我们中国房地产市场的变化也引起了国外研究机构的高度关注，美国的一个研究机构把中国房地产市场泡沫列为全球第二大泡沫。 关于房地产的政策，今年年初国务院发布了一些政策，开了很多会，在这里我想就房地产市场和政策的有关问题，我个人的一些研究跟大家做一个交流。

【秦虹】首先，我想分析一下刚刚过去的2009年房地产市场发展和保增长这个国民经济发展大局之间的关系，应该说2009年整个房地产市场发展是比较火爆的，去年一共销售商品房9亿平方米，住宅是8亿平方米，是历史上最高的数字。在这样一个房地产市场的交易活跃、市场繁荣的情况下，可以说房地产的税收和1.5万亿的房地产土地出让转让收入，这两大块已经构成地方政府主要财政收入来源。这个事情对于解决地方政府落实保增长的地方责任起了非常重要的支撑作用，因为房地产税收绝大部分都是地方的税收，特别是土地增值收益都是地方收入。所以，去年房地产税收完成7000多个亿，土地收入1.5万亿，这些对于支持地方政府落实保增长任务，上地方政府的建设项目、基础设施投资起了最重要的支撑作用，这个也是为保增长方面做出的重要贡献。

【秦虹】 第二方面，去年全年完成房地产开发投资一共三万多亿，这个投资对于解决低端就业和拉动上游建材、钢铁等产业发展起到重要支撑作用。在去年这个时候我们面临的是什么呢？两千万农民工的返乡，他们的就业有很大问题。去年这个时候房地产形势是什么呢？房地产投资开发增长速度降到房地产市场建立以来历史最低水平。所以，在2008年年末国务院会议上出台了一系列保增长的十大措施，第一条就是和房地产有关系的，和房地产有关的政策措施最重要的就是解决房地产开发、投资急剧下滑的问题，由于房地产的产业链比较长，拉动上游产业的带动力是比较大的，特别是解决低端就业的影响比较大。所以，在政策影响下，我们看到房地产投资一路恢复，逐月增长，这个对于解决建筑工人整个产业链的低端就业起到很重要的作用。现在的现实情况是什么？大学生就业比农民工就业难，我们昨天在开一个会关于新宜居城市农民工住房问题，我们和国家科技部、人保部、国务院发展研究中心等一些专家在一起开会，现在的现实情况是大学生的工资比有技术工种的农民工的工资要低，而大学生的就业比一定技术的农民工就业还难。所以，房地产投资的第二个作用，去年在保增长这个事情上也是功不可没的。

【秦虹】第三个方面，房地产是2009年带动民间投资的最重要的领域，也是对消费支持最大的行业。我们现在探讨2010年中国的经济是否已经触底回升、回暖的基础是不是牢固的时候，大家其实有一个非常大的隐忧，什么隐忧呢？虽然2009年中国经济走了一个漂亮的V字型，但是从另外一个角度我们看到去年拉动经济增长主要是国有投资、政府投资力量大、比重高、投入多，民间投资相对来说增长并不是非常稳定，民间投资没有带动起来。这是大家存在隐忧的主要方面。但是，我们看到民间投资房地产领域，现在八万多家房地产企业，在这些企业里面90％以上都是非国有企业，虽然国有企业在去年拿地王影响很大，但是国有企业在房地产领域占的比重是非常小的。民间投资在去年主要投资领域大部分是投资在房地产行业里面，当然我们说民间投资都集中在房地产行业，而不投到制造业，这肯定是一个很大的问题，这是政策的另外一个方面。由于去年一手房成交了9亿平方米，再加上一亿多二手房，所以我们去年一共成交十亿多平方米商品房，他对拉动后续的装饰、装修、厨房设备、厨卫设备、家具、家电，这部分的带动作用也非常明显。现在我们看到中国正在努力推动经济转型，就是要改变投资拉动型经济增长的模式，要启动消费，在中国目前的现实情况下，像汽车这种最大的消费，在吃穿住行的传统的消费结构下，家庭连汽车的消费也是在解决了住的问题之后考虑的。所以，家庭最大的消费都和住有关系。所以，去年家庭的装饰装修和家电消费的增长，与我们商品房成交量大幅度增加有很大关系。这个图可以看到房地产业开发投资增长速度和工业增加值增长速度走势高度一致，也就是说房地产行业的特殊性，相关上下游50多个产业，影响面非常大。

【秦虹】所以，第一个我们看到的结论就是房地产在2009年从正面的角度来说，从积极的角度来说，对保增长做出了重大贡献，这个贡献是不可忽视的。当然，我们也看到房地产市场的一些变化和风险，也在提示我们注意。我们说目前看中国房地产市场的时候，简单的把中国房地产市场和美国、日本这些国家，日本80年代房地产泡沫的破裂和美国次贷危机引发的房地产泡沫不完全相符，中国房地产市场目前来看仍然是以增量交易为主的市场，而美国和日本房地产市场主要是以存量交易为主，这是一个最大的不同。去年全国大概十亿平方米商品房销售，新房交易占到总交易量的85％，二手房交易占到15％，但是在北京、上海这些特大城市，一手房和二手房现在已经平分天下，但是从全国总量来看，我们目前的房地产市场仍然是增量交易为主的市场，而美国的统计数据，去年一共成交640万套房子，二手房交易占到房产总交易量的85％，新房交易占15％。所以，美国房地产市场的起伏变化、繁荣与箫条，高度的和什么有关系呢？高度了和美国的经济景气状况有关系，就是美国经济景气状况好，就业率高，人员流动性开始增强，大家开始换房子，买房子，所以房地产市场就活跃，房价上涨就快。一旦美国经济萎缩，失业率上升，大家就开始不买房子，不换房子，最重要的是他们不缺房子，而在中国现在还没有达到这个发展水平，因为现在新增住房需求量还是比较大，我们人均住房面积和美元差很多，当然我们和美元资源环境没法比，当然我们总的家庭户数和现有存量住房户数相比还没有达到1：1，就是现在还存在一个缺口，这是我们中国最大的一个特点。

【秦虹】这就决定了中国2009年表现出来的大量的购房需求增长非常快，这种增量需求来自于哪个方面呢？主要是两个方面，第一个方面来自于基本需求，第二个方面是来自于投资性需求。基本性需求我分析是三个方面属于中国房地产市场基本需求，基本需求来源之一在于现在人口年轻化的优势，也就是说现在中国是个人口大国，虽然现在老龄化程度在逐步提高，但是总体来讲中国现在年轻化优势仍然存在。也就是说我们国家统计局统计的数据，到2008年底的时候，全国35岁以下的人口仍然占总人口的45.5％。所以，我们这些年轻人占的比重比较大，他在未来一段时间，至少到十二五，整个十二五时期，甚至十三五初，中国人口还是处于增长阶段，年轻化比重还没有下降。年轻化的优势导致了我们新婚家庭还是处于增加的阶段，人口在增加，家庭数在增加。第二个基本需求来源于全球化和城镇化因素所导致的大规模的人口流动，也就是说城镇化因素的确对房地产市场产生了很大需求，现在我们城市化是46％的水平，预计到十二五末，就是2015年的时候，中国城乡人口结构会达到50％的水平，到2025年的时候，中国的城市化是60％的水平。也就是说我们城市化的进程决定了就是目前处在城市不断扩大，城市人口不断集中的发展过程中，对住房需求，对这些人到城市来的就业和住房产生很大需求。

【秦虹】大家和我以前一样有很大的疑问，说北京房价这么贵了，城市房价这么贵了，农村进入城市打工、经商的农民能买得起房子吗？是不是真正对房地产市场产生实质性需求支撑呢？我们在2009年的时候特意研究了宜居城镇的农民工住房问题，做了这样一个课题，在这个课题里有很多结论，我只是说其中一个结论，根据我们课题研究和之前相关的课题研究，大概我们发现在进城打工、经商的这些农民工里面，有三个30％，他们对未来住房的意愿，有30％的人愿意在本地打工的城市，主要是集中在东部，70％的农民工的输入地都在东部地区，他们有30％的人说我愿意在我打工的当地租房或者居住下来，这部分人主要是高技术工种的和经商的，比如倒卖水产品的，开发廊的，还有搞家庭装饰装修的包工头，有技术和管理能力的较高收入者，他愿意在打工所在地长期居住下来，而且这些人很大特点是家庭化、稳定化。第一个是在城市里面干了七八年，第二不仅他一个人在城市里面打工，他全家都已经在城市居住了。所以，家庭化和稳定化趋势已经非常明显。大概还有35％的人，他说东部地区大城市房价太高了，我不可能在这里长期居住，我挣钱之后要回到我家乡附近的中小城市买房子，因为大城市就业机会多，中小城市房价便宜，将来到那居住。还有35％的人说我在城市里挣钱，我准备到农村去修宅基地上的房子，说老了以后还要回到农村住。所以，由于我们现在全国2.2万亿农民工，其中异地流动的1.49万亿，我说这些都是异地立冬的，除了异地流动的还有一部分是乡镇企业本地就业的农民工。所以，这样来看，由于人口规模巨大，我们的基数就非常大，由于基数非常大，农民工的层次又非常丰富，导致了大中小城市在流动分层过程中，对于住房需求也出现了分层次的市场。所以，我们看到去年销售商品住房8亿多平方米，大中小城市市场都非常活跃，不仅仅是北京、上海活跃，很多中西部地区中小城市、三四线城市房地产市场依然非常活跃，我觉得这是城镇化因素导致大规模人口流动。

【秦虹】当然，在外向型程度高的地区，比如上海、深圳、北京，这些城市房价上涨需求量上升，有全球化有很大关系。现在在上海房地产市场大家一定听说过这样一句话，说现在上海内环要讲英语，上海中环要讲国语，上海本邦话在哪讲呢？是在外环讲。这只是一个角度说明全球化的因素对于上海房地产市场影响，上海内环房价奇高，一平米超过十万块钱，谁买的？绝大部分都是外资机构，都是外资企业的雇员、管理者、高收入阶层和投行的代表，他们买的。而全国的有钱人，在上海买房的支撑了中环的市场。确实这是在另一个层面反应了一个情况，在上海外资机构雇员有12万人，他们拿的都是高工资。所以，全球化对于外向型程度高的特大城市影响也比较大。

【秦虹】基本来源需求之三在于消费结构升级下的改善性需求，目前仍然是远远没有结束，就是换房子的问题远远没有结束。我们建国60年，实际上其中50年都是在福利分房体制下解决的住房问题，中国城镇居民真正自主的选择自己住房不过十年的时间，我们现在全国存量住宅130亿左右，在存量住宅里面1995年之后竣工的商品房加上非商品房占到整个存量的50％。也就是说从另外一个角度来说，我们城镇里面有50％的家庭是居住在房改之前体制下建的房子里面，住在这部分房子里面的家庭在收入提高、家庭结构变化的情况下，对住房改善的需求应该是非常旺盛的。

【秦虹】 在我们整个房地产统计数据上也能反应出这一点来，我们2009年的年初是房地产市场最低迷的时期，大家都不买房，因为投资者全部退出，需求者也在观望，希望价格有更进一步的下探。所以一季度房地产市场是最低迷的时期，一季度在卖出去的商品房里面，什么样的商品房增长速度更快呢？实际长是140平方米以上的商品房，在去年一季度销售增长速度达到76％，其他面积是负增长，而他是增长达到76％。一到二季度，就是上半年的增长速度达到70％。也就是说在市场最低迷的情况下，换房的需求，我们判断买140平米以上的商品房肯定不是初次置业，肯定是换房的需求。到了下半年，全国各种面积的商品房卖的都非常活跃，增长速度都非常快，已经看不出变化规律了。但是，危机情况下，在市场最低迷的情况下，改善性的需求，有支付能力这部分家庭购房愿望非常强烈，就是消费结构升级下改善性需求远远没有结束。大家有了钱，不愁吃不愁穿，更多的关注怎么住的更好，这个过程还没有结束。这三类基本需求都是支撑房地产市场长久发展的重要性的因素。

【秦虹】另外一部分就是投资性需求在去年下半年增长速度非常快，投资性需求对房地产市场的波动，也可以说它的大进大出，2008年全部退出，到2009年下半年大家又抢房，它的大进大出的市场波动是最大的，因为投资性需求对价格敏感性是最低的，只要未来预期房价上涨，是不在乎现在房价高低的。但是我们同时发现另外一个情况，就是投资性需求增长迅速的情况下，目前在投资性需求里面报纸和避险性投资增长尤为明显，为什么这么说呢？大家看这个图，这个图是在一手房里面个人抵押住房贷款占到商品住房销售的比重，去年一手房销售额卖了四万多亿，个人住房抵押贷款8000多亿，个人抵押贷款占商品房销售额比重在20％的水平，就是说大量的全款购房增长很快。这样情况表明什么情况呢？在去年大家通胀预期，人民币升值，经济回暖这样一些预期下，很多家庭有一部分资金来势先保值的问题，所以很多家庭在买房子的时候尽可能多付款少贷款。而真正投机性购房，就是为了卖而买，为了获取差价的投机性购房，他是需要最大限度的利用银行贷款，而很多正常改善性需求和保值避险的投资性需求是尽可能少的利用贷款。去年新房加上二手房个人贷款一共是1.4万亿，8000多亿是一手房，剩下的是二手房，保值和避险投资增长更加明显，这是一个客观实际，现在很多家庭在解决了基本住的问题的情况下，有一部分家庭还有余钱，投到哪里，这是一个很大问题。

【秦虹】当前房地产市场风险在哪里？第一个风险来自于地方政府，去年国务院安排了四万亿保增长的两年投资计划，其中中央投资1.18万亿，剩下的投资需要地方政府配套。在这里面我们看到地方政府去年为了上项目，为了完成保增长的任务，去年一个方面是大幅度增加银行贷款，第二个是中央代地方政府发行量千亿地方公债，第三个是地方政府的融资平台，就是城投公司发行债券超过两千亿，是2008年的五倍。也就是说现在地方政府总负债五万多亿，这些地方政府的负债的偿还，绝大多数是需要靠房地产、靠土地市场进行偿还，这就是一个客观的问题。房地产和地方政府财政的这种密切的关系，实际上已经蕴含很大的风险，房地产市场的波动直接会影响地方财政，你发这么多债，借了这么多银行贷款，和你的偿还能力直接挂钩，这是一个很大问题。

【秦虹】地方政府依托房地产业发展的格局应该不应该持久下去，持久下去对整个中国经济运行会产生很大风险，这种关系怎么采用打破呢？我觉得至少有三个前提条件才能打破地方政府依赖房地产市场发展的关系。第一，中国经济真正走向以消费拉动经济增长的经济转型的实现，就是摆脱目前依靠投资拉动经济增长的模式，如果靠投资拉动经济增长模式，由于房地产投资的关系和房地产的依赖关系就不可避免。第二，要解决地方政府事权和财权统一的财税体制，现在地方政府很多都是吃饭财政，建设资金哪里来？必须解决收入问题。第三，真正解决地方政府长期、稳定建设资金来源问题。现在正是处在城镇化过程中，城市建设需要大量资金，这些资金在短期内需求量更高，但是一旦这些城市基础设施建成，它发挥的作用是长期的。所以，我们特别需要长期稳定的城市建设资金，来支持地方城市发展的格局。如果这个资金渠道靠贷款、靠短期资金来解决，他是很难持续的，风险也非常大。比如说在各国行政有效的市政建设债券，这种长期资金的发行，有利于支撑地方政府稳定资金渠道，来搞城市建设。如果这三个格局实现，我想地方政府摆脱房地产的依赖就可以实现，这是政府必须高度重视的问题。

【秦虹】第二个方面的风险来自于房价的快速上涨，因为房价的快速上涨不仅仅是已经在城市居民买房、换房产生巨大的支付能力问题，最重要的是影响到新进城的，新移居到城市的外来的新增城市人口在城市稳定问题。大家说中国城市化46％，但是这里面很大部分是隐性的城市化，就是1.49万亿异地流动的农民工随时可能回去，因为他在城市里面长期居住是很大问题。但是，现在我们统计上已经把居住半年以上的人都作为城市常驻人口了。

【秦虹】那么房价快速上涨的根源在哪里？根源在于供求关系的扭曲，我们今天谈到中国房价上涨过快的时候，其实中国房地产格局在2005年就已经开始发生变化，为什么呢？如果拿商品房竣工面积和销售面积这两个指标相比的话，我们可以发现2004年竣工商品房面积和销售商品房面积是1：1，2004年之前是0.8或者0.6，就是竣工大于销售，那个时候的价格除了北京、上海少数几个城市，那时候连广州的房价都没有大的变化，都非常稳定。但是，2005年开始，房地产市场供求格局已经发生变化，2005年竣工和销售是1：1.2，2006年是1：1.3，2007年是1：1.5，2008年由于市场回调还是达到1：1.2，2009年达到1：2的历史最高水平。如果不用竣工面积用施工面积和新开工面积比销售面积，它的趋势是一样的。也就是说从2005年开始，中国房地产市场格局已经发生变化，供求关系已经发生了扭曲，在这种情况下，这种格局不改变，我们要抑制房价上涨是非常困难的。所以，政策的调整非常关键。

【秦虹】 所以，我们在制定政策的时候考虑的最重要是两个关键，第一个关键是保护好基本需求，我前面讲了三个基本需求，这三个基本需求是房地产市场稳定持续发展和城镇化健康发展的基石，我们不能保护好这部分基本需求，解决好这部分基本需求问题，我们社会不稳，城镇化也是没有基础的。怎么保护好基本需求呢？第一条就是去年下半年中央经济工作会议也好，还是国11条也好，国务院会议文件也好，提出要增加商品房供给，政府这次调控非常清楚，就是要增加供给，只有增大供给，改变供求关系扭曲的状况，房价持续快速上涨的局面才会改变。这是一个根本性的问题。所以，大家看我们最近出台的一系列政策都和增加供给是有关系的，比如加快土地开发节奏，打击囤地，推动小块土地的集中供给，增加开发速度等等，都是为了增加供给，因为房屋增加供给的关键是增加土地供给。第二，政府坚持做好住房保障这个长期性任务，所以现在大家看到关于政府出手关注住房的政策已经是有四类了，第一类是保障性住房，就是廉租房和经济适用房，廉租房和经济适用房主要是针对具有本市户口的本低的低收入家庭，第二类是政策支持房，就是公共租赁住房和限价商品房，这部分的租金和房价都比廉租房和经济适用房高，比如公共租赁住房租金比廉租房的租金高，但是这部分应该是放开户口的，你没有户口，但是你在这里有工作，有居住需求，面向这部分家庭。所以，政府做好这个长期性的任务，同时通过棚户区改造来解决城市里面长期家庭住房困难的问题，加大特大城市公共租赁住房建设。同时，我个人还考虑仅仅这些措施还不够，还有一条，现在国务院提出增加土地、金融、税收调控，我觉得规划的手段还是要用，就是要在交通走廊沿线大规模提高建筑容积率，提高建筑容积率是减少土地依赖，同时提高住房有效供给的好办法，这种建筑容积率不应该是平均化的，我们应该在公共交通走廊的沿线提高容积率，这样一方面使公共交通走廊沿线房价降低，满足更多人在公共交通走廊沿线居住，同时公共交通建设资金就有了来源，方便大量的人乘坐公共交通。这样政府建公共交通的财政压力就大大减轻。

【秦虹】第二个政策关键，引导好投资性需求。客观上来讲，现在房地产市场有这么多投资性需求存在，在这里面反应了当前社会的现实情况，什么现实情况呢？中国经济改革开放30年，我们民营经济、私营经济蓬勃发展，到了今天我们社会上已经有一部分社会群体吃穿住行有余，就是基本生活全都满足了还有一部分钱，这部分钱投到哪里去才能实现保值的功能？大家说可以选择股票，但是从事股市投资的投资者说他投资了十年股票，到了今天不赔不赚就谢天谢地。他也可以存款，但是存款是负利率，不能满足这部分家庭投资回报需求，他一定要找到他的投资渠道，投资渠道在哪里，这是非常大的问题。而房地产本身就有使用和投资的双重属性，这是客观存在的，因为它的增值保值主要是和城市发展有很大关系，和土地区域价值变化有很大关系。所以，房地产就不可避免的成了这部分家庭投资的去向，所以他的保值避险性需求非常大，买一套大房子，然后把小房子租出去，这都是有保值的需求。而且我们现在要增加投资渠道是非常关键的，大家认为中国房地产市场在城镇化经济发展过程中有很好的前景，也看好中国房地产市场前景，不一定非买一套房子放在那，最好的办法就是和房地产市场联动的投资品种，比如房地产投资基金，有了这种投资基金，大家买投资基金，这个投资基金和房地产市场联动，房地产市场好，投资基金回报就高，避免了大家集中投资在实物的情况，对社会资源造成极大的浪费。当然，如果投资性渠道能够真正设立起来，对于房地产开发企业直接融资又产生很大便利，以免开发企业完全依靠银行贷款解决资金问题。对单纯为卖而买的投资性需求，在政策上应该严格限制。

【来光贤】我补充一点，我们很多开发商就是缺乏资金，但是很多老百姓手里面有几百万、几十万，没有投资渠道，利用房地产投资基金的办法，这栋楼就是我们的，大家都拿钱来，因为的回报比炒股票保险多了。所以，秦主任讲的这一点是国家千方百计在想的事情。

【秦虹】现在我们看到有很多空房，大家说这是社会现象，造成资源浪费，他既不租也不卖，为什么？就是房屋实物储蓄，这是对社会资源极大的冷却。所以，提高投资成本，提高持有成本，实际上是减少资源浪费的很好的办法。

【秦虹】今年房地产市场的政策已经很清晰了，不用我介绍了，因为已经出了很多政策，我觉得政策核心就是加大供给规模，控制投资性需求，对首次购房者给政策支持，保持房地产市场稳定发展。我们既要避免房地产市场风险，同时还要考虑到大家对2010年中国经济增长不要掉以轻心，就认为理所应当的2010年中国经济就没有问题的，房地产仍然要起到重要的作用。怎么加大供给呢？在政策上体现三个层面，一个是市场，一个是保障，一个是棚户区改造，这些政策都有了，我不说了。

【秦虹】另外，在2010年政策里面房地产政策已经非常清晰了，对于房地产市场还有什么政策会有大的影响呢？我个人觉得就是货币信贷政策对房地产市场短期影响很大。去年信贷投放接近十万亿，房地产市场为什么去年这么火爆，就是资金流加上人员流双流交汇，又有人的需求，又有钱的支持，所以房地产市场活跃。今年资金充裕方面，虽然都是适度宽松，但是今年的适度宽松和去年的适度宽松在实质上有很大不同。所以，信贷货币政策的调整对房地产市场短期影响是最大的，反过来说房地产这个行业对信贷政策是高度敏感的。我这个图在很多地方都说过，就是房地产景气和信贷政策走势高度一致。

【秦虹】另外，在去年年底中央经济工作会议上和今年一系列文件上可以看到，现在说要把农民工在中小城市就业和定居作为推进城镇化的重要任务，这是中央提出的政策举措，对房地产有重要的长期利好。我认为中国房地产市场的扩张和房地产市场的发展，在很大程度上是得益于我们城市的发展，也就是说如果从城市建设规模和质量讲，2008年和1990年相比，城市内人口密度增长了七倍，随着人口密度的增加，城市内建筑密度大大提高，造成城市内土地稀缺性提高。第二，我们仍然拿2008年和1990年相比，城市建成区面积扩大两倍，现在3.6万平方公里，是1990年三倍，就是城市建筑面积扩大，城市区位价值发生变化，过去是郊区，现在是市区，过去大家不喜欢住的地方，现在配套了医院、配套了学校、配套了公共交通、开通了地铁，变成了黄金低端。这样城市大规模的配套，地方政府的退二进三，改变城市原有单一工业中心格局，大力发展第三产业和服务业、商业，所带来的城市土地区位价值变化都对房地产市场扩张和房地产市场繁荣极大的支撑。所以，现在每年城市建设的投资是七千多亿，是历史上速度最快的时期。大规模的城市功能和质量提升，对于房地产市场的扩张和支持，包括房地产市场的增值保值起到重要的支撑作用。就是因为土地区位价值不断发生变化，原来李嘉诚说房地产最关键因素是什么？是地段。但是中国处在城市发展过程中，地段是在变化的，过去不值钱的地段，现在由于城市配套，由于城市改造，由于城市建设质量和规模扩张，他已经变成优质地段了，已经发生变化了。我们前面朝阳公园旁边的房子卖到五万块钱一平米，我说那个地方的房子凭什么卖五万块钱一平米，他们告诉我那是公园房，他们可以看到朝阳公园，朝阳公园是政府一个巨大的投资。在城市里面打造人居环境，绿地、公园、水域工程上的投资是巨大的。

【秦虹】我们从十一五开始推动的以城市群作为推动城市发展主体空间形态战略举措，在各地快速实施，实际上使我们很多中小城市的土地区位价值整体发生变化，也就是说大家看到很多城市群在打造快速轨道交通，城际轨道交通的公交化，就像北京到天津27分钟，10－15分钟一趟车，现在武汉到广州快速轨道交通，包括珠三角、长三角城市群快速轨道交通建设，都使中小城市土地区位价值整体发生变化。原来离大城市很远，接受不到大城市辐射和影响，现在由于快速轨道开通，这个小城市就和大城市的人流、信息、物资的交流加快，这个城市区位价值发生提升。所以，大家一定要注意到我们城镇化的政策对房地产市场仍然是最大长期的利好，我们选择房地产投资的时候关注到城市群的变化。

【秦虹】基于目前这样的结局，我们目前针对房地产市场如何稳定发展，作为政府来讲，就是要实实在在的做好城镇化这篇文章，实实在在的通过政策的支持吸引更多的人在本地就业和落户，这是政府最重要做的事情，这样既能够稳定城镇化的成果，同时也能够为房地产市场长期繁荣提供支撑。作为企业来讲怎么办？作为企业来讲，你最大的策略在目前的政策和市场形势下，唯一的出路就是做大、做强、做优。过去如果一些小企业，靠本地的优势能拿到地，搞点项目，搞点开发，在现在市场竞争情况下，在现在的土地政策下，小企业连拿地的机会都非常小，地都拿不到你怎么搞开发？企业怎么办呢？你做大，你做不到全国的大，你要做区域的大，你做不了区域的大，你做本地的大。企业只有做大才能做结构，做什么结构？可以跨地区经营，只有做大才能做多业态，才能有抗风险的能力，现在中国房地产市场就是区域格局差距非常大，大城市、中小城市各有发展机会，也有各自的风险。现在很多大城市、大企业跨地区经营的势头非常猛烈，万达在全国40个城市有万达广场，大规模的向中小城市、中西部地区夸张和布局。这些大企业都是靠跨地区做结构，既占领高端市场，既在北京有万达广场，也在绍兴、包头这些城市搞万达广场，跨地区分散风险，保证企业的现金流，做大才能做结构，做大才能做业态，才能最好抗拒风险。第二就是做强，房地产就是资金密集型企业，对资金需求非常大，而资金是最青睐于强的。再就是做优，只有做到品牌，才能得到市场的认可。

【秦虹】2009年市场统计数字上也充分反应了企业做大、做强、做优的必然发展趋势，这个图反应了什么呢？就是2009年1－9月份，前三季度全国在建项目6万个，销售业绩为零的有2.8万个项目，我们可以理解为这2.8万个项目不具备销售条件，没有开盘。剩下这些有销售业绩的项目里面，销售面积超过三万平方米的个数占多少呢？占整个有销售业绩项目的17％，这17％的项目卖了多少房子呢？卖了1－9月份商品房销售面积的60％，也就是大企业、大项目在市场中优势特别明显。如果大企业、大项目又有品牌，他在市场上目前认可度更。就是大强、强企业、好企业，现在既得到市场青睐，也得到政策上的支持。所以，房地产企业在目前的格局来讲，全国八万家房地产企业是非常分散的，集中度是非常不高的，但是今后的发展趋势企业还是做大，因为房地产行业是特殊的行业，资金的周转、资金的规模，对资金依赖程度非常高，大企业在这方面可能在市场和政策方面优势很大，这是我们企业应该应对的今后发展的一个举措，就是一定做强、做大、做优。

【秦虹】今天借这样一个机会，对房地产市场和政策我个人的理解跟大家做一个交流，既要对中国房地产市场充满信心，继续发挥房地产业在支撑国民经济发展中健康发展的积极的正面作用，同时要高度关注这个市场风险，不可掉以轻心，要敬畏这个市场，同时也要从我们自身角度来讲，要做长期发展的准备，真正为房地产行业，为全国城镇化过程中居民住房的需求做出应有的贡献。在这里也提前给大家拜年，谢谢大家！

关键词：2010年房价 房地产趋势 房产中介发展