摘要：目前，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平，预计2010年一线城市自住型需求将难以为继
一线城市自住型需求日渐式微，二、三线城市将随房价的快速攀升而逐渐受到抑制。目前，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平，预计2010年一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延，2010年二、三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。
通胀压力下，房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。资金成本方面，明年上半年房贷利率预计仍将维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为5%左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，明年将继续实行适度宽松的货币政策，资产价格将进一步上涨，从而促使投资/投机气氛活跃。
商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。10月份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，一些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到1.6个月。针对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，09年1-10月同比增幅达到18.9%，预计全年增速可突破20%。长期供应方面，1-10月全国土地购置、开发面积同比降幅分别为18.7%、4.6%，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。
2010年政府对房地产支持意图明显，但下半年将会适度收紧。目前，房地产业已成为中国经济的“直接命脉”。12月中央经济工作会议再次定调，2010年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。上半年多数优惠政策仍将延续，下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。明年政府将大力推进城镇化建设，放宽中小城市、城镇户籍限制，这必然会带来巨大的住房需求。
一线城市自住型需求日渐式微，二、三线城市将随房价的快速攀升而逐渐受到抑制。目前，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平，预计2010年一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延，2010年二、三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。
通胀压力下，房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。资金成本方面，明年上半年房贷利率预计仍将维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为5%左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，明年将继续实行适度宽松的货币政策，资产价格将进一步上涨，从而促使投资/投机气氛活跃。
商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。10月份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，一些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到1.6个月。针对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，09年1-10月同比增幅达到18.9%，预计全年增速可突破20%。长期供应方面，1-10月全国土地购置、开发面积同比降幅分别为18.7%、4.6%，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。
2010年政府对房地产支持意图明显，但下半年将会适度收紧。目前，房地产业已成为中国经济的“直接命脉”。12月中央经济工作会议再次定调，2010年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。上半年多数优惠政策仍将延续，下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。明年政府将大力推进城镇化建设，放宽中小城市、城镇户籍限制，这必然会带来巨大的住房需求。
另外，因投资投机而带来的空置率节节上升、居高不下也是市场面临的风险所在。很多专家说到房地产泡沫都会说到什么国际标准的人均收入比或租售比，但却忽略了很多投资者根本没把租金当回事，无所谓租不租，而关心二年后三年后房价涨多少。这也是写字楼市场租金高却不被投资者看好房价反而涨不高的原因之一。不过，租售比是可以体现长期房产价值的衡量标准。
三是消费面。尤其是“全民皆房”运动带来的巨大风险。热点是房子，焦点也是房子，高兴也因房子，烦恼也在房子。全民皆房的后果是大家忽然觉得工作没什么意思了、工资奖金也没什么干劲了，买套房，一涨就是三、五十万，甚至一二百万，多少年的工资奖金！大量资金流向楼市，一方面因为做“房奴”，压缩了诸多消费需求，另一方面影响实体经济和社会稳定。当大多数人都认为买房（炒房）赚钱，更多的钱（不管是压箱底的还是消费的）流向房地产而无心从事实业（很多“三外”企业进入房地产业，对主业无心无力，甚至抽调资金进入房产开发而影响了主业，杭州的“溢佳香牛肉干”就是最好的案例）或不安心工作时，房地产又靠什么来维持高价高位运行？那只有“明天会更好”的泡沫了。
四是房产品自身的特点决定。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为“不动产”。因此与“动产”相比，变现能力较差。一旦大家对房价心理预期看跌，在观望的情绪下，交易不够活跃尤其是二手房市场，就会出现“变现能力差”的房产风险。
与此同时，开发商资金过度透支带来的行业风险也不可忽视，一分钱当三分钱甚至五分钱用，一旦出现资金链断裂易引发恶性加价、并购潮乃至破产，对楼市的冲击影响也较大。
楼市风险有很多，大家也不可能因为有风险而不买房或卖房，关键还在于自身的经济承受能力和心态。一味地看涨或看空，同样也会受到伤害。